Se vi è capitato di giocare, in sogno , una partita a scacchi e di averla vinta senza sapere come e perché, bene: siete abilitati ad entrare nel mondo incantato del Fondo immobiliare della Regione siciliana, dove i protagonisti vincono le partite  davanti ad una platea di spettatori interessati plaudenti.

Il biennio 2006/2007   in Sicilia  va annoverato come la stagione delle idee geniali e dell’audacia innovativa. In questo lasso di tempo sono state sperimentate e compiute operazioni finanziarie  di indubbia natura pionieristica per l’Isola, e non solo.

“Il punto di partenza nell’ambito di un processo di valorizzazione immobiliare è costituito dalla definizione di un percorso di conoscenza del patrimonio pubblico”, recita l’opuscolo informativo stampato dalla società che ha curato le fasi propedeutiche all’istituzione del Fondo milionario, amatissimo dagli investitori per le performance da record ottenute. “Tale conoscenza è stata acquisita e approfondita mediante una intensa attività di censimento informativo…”.

L’ouverture del Fondo immobiliare è costata una barca di quattrini, ma ha richiesto una intensa attività di pagamenti da parte della Regione siciliana, ottanta milioni di euro, che non sono bruscolini. Ne avrebbero voluti centoventi, in verità, a causa dell’intensa “attività di censimento informativo”, ma, come si dice, ogni testa è un tribunale, gli interlocutori sono cambiati ed all’Assessorato all’Economia della Regione usano una metodologia operativa, a quanto pare, diversa che in passato, con il risultato che oltre a elargire meno soldi, non riescono a capacitarsi dell’ammontare della spesa fin qui sostenuta. Per quale ragione?

Le carte sono a posto, come sempre, e sulla congruità dei costi non ci sono stati né mugugni né sospetti per molti anni. Sono stati censiti 2.135 fabbricati per una superficie di 6,7 milioni di metri quadrati e 1.979 terreni e boschi per una superficie di 2.837 milioni di metri quadrati (283.7 ha); sono stati prodotti 29 mila elaborati grafici per la categoria “fabbricati”, 4800 ortofoto per la categoria “terreni” e “boschi”; sono stati rilevati 14,6 milioni di dati per i fabbricati e 55.000 per terreni e boschi; sono stati impiegati 400 tecnici siciliani sul campo (architetti, ingegneri, geometri e agronomi) ed altri 50 tecnici di altre regioni italiane per le attività di verifica e collaudo.

 L’attività, dunque, risulta intensa. E allora per quale ragione filtra qualche mugugno a distanza di anni? La risposta più semplice pone l’accento sul contesto. Non sono cambiati solo gli interlocutori, ma le vacche. Nel senso che prima erano vacche grasse ed oggi vacche magre. Il dimagrimento è dovuto alla generosità con cui si è operato nella stagione migliore, uno “stravaccamento” inconcepibile per restare in tema, ma questo non cambia la percezione degli eventi.

Al fine di vederci più chiaro sulle differenti valutazioni dell’intensa attività informativa, che ha decurtato di ben quaranta milioni di euro la parcella, lasciando scontenti  nonostante ciò gli ufficiali pagatori (pubblici), abbiamo sottoposto, in via informale, la questione a chi ne capisce. Quando abbiamo ricevuto il responso siamo stati colti da sorpresa. I conti non quadrano per niente. La Due Diligence sarebbe costata troppo, molto più del dovuto.

 Premetto che non dispongo dei mq. totali dei 34 immobili acquistati dal Fondo e su cui è stata fatta la (o un più semplice censimento).

 Il censimento fatto su 2.135 fabbricati per 6,7 ML di mq. tot e su 1.979 terreni e boschi per una superficie di 2,837 ML di mq, secondo i nostri valutatori, sarebbe dovutio costare di meno. Ci è stato fatto notare, tuttavia, che l’expertise non avrebbe potuto essere accurata perché, per esempio, non viene precisato se i 450 tecnici siano stati utilizzati a tempo pieno o meno, e quanto a lungo. La qualcosa fa la differenza.

Il prezzo totale che oggi si potrebbe richiedere (spese comprese) per svolgere simile incarico non dovrebbe superare il tetto dei diciannove milioni di euro, sessantuno in meno di quelli concessi e cento in meno rispetto alla richiesta.

I 19,0 ML, in dettaglio sarebbero così ricavati (tutti i prezzi unitari sono in euro senza decimali):

- esame di 34 edifici di grande dimensione – EGD –  (prevalentemente concentrati in Palermo) = 2.000/cad per un totale di 68.000

- esame di 2.131 edifici di piccola/media dimensione -EPD – distribuiti su tutta la Regione = 750/cad per un totale di 1.598.000

- esame di 1.979 terreni e boschi distribuiti su tutta la Regione = 750/cad per un totale di 1.484.000

- rilievi e disegni su CAD per tutti gli immobili = 500.000 mq (EGD)x0,90/mq + 6,2 ML (EPD)x1,80/mq per un totale di 13.225.000

- rilevazione di boschi e di terreni non edificati = 2.837.000 mq x0,6 per un totale di 1.702.000 (se con rilievo in loco) o 2.837.000 mq x0,05 per un totale di 142.000 (se con utilizzo di schede catastali esistenti)

- attività di supporto, fornitura del sistema informativo di gestione dei dati e imprevisti  = 920.000.

L’impegno di personale sarebbe pari a circa 3.000 mesi uomo.

Questa la diagnosi, cui segue la seguente nota: “se la Regione avesse appaltato direttamente il censimento con una “vera gara competitiva”, avrebbe potuto spendere anche meno di 16,0 ML (14,0 per l’attività sopra descritta e max 2.0 per il controllo e per il coordinamento della stessa nell’interesse della Regione)”.

Siccome l’entità della cifra calcolata è lontana cento milioni di euro dalla cifra pretesa, qualcuno s’è sbagliato di grosso. Chi? Coloro che hanno intascato ottanta miloioni di euro, sessanta in più del dovuto, o coloro che oggi fanno le pulci al passato?

In dubio pro reo (“when in doubt, for the accused”), pretendono saggiamente i saggi giuristi ieri e oggi.

Certo, il dubbio resta, ma le carte sono a posto. Forse occorrerebbe dare un’altra occhiata a questa vicenda. Più per scrupolo che per altro.